Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, sau một thời gian tăng nhanh, giá bất động sản trên thị trường sẽ giảm xuống. Do lúc này mặt bằng giá quá xa so với thu nhập bình quân của người dân khiến thanh khoản chững lại.
PGS. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng giá nhà sẽ giảm.
Xoay quanh câu chuyện diễn biến thị trường thời gian gần đây, chuyên gia kinh tế – PGS.TS. Giáo sư Tiến sĩ. Đinh Trọng Thịnh đã có buổi trò chuyện với CafeLand.
CafeLand: Có ý kiến cho rằng tin vào việc thị trường giảm tốc do thắt chặt tín dụng chỉ là cách để nhà đầu tư tự trấn an. Theo ông, nếu lệnh thắt chặt tín dụng được nới lỏng, liệu thị trường bất động sản sắp tới có khởi sắc hơn không?
PGS. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Sẽ không có chuyện nới lỏng, bởi từ trước đến nay, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính đã nhiều lần cảnh báo về câu chuyện sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để đầu tư vào bất động sản. tài sản, trái phiếu, tiềm ẩn nguy cơ tạo bong bóng trên thị trường. Trong tương lai, điều này sẽ vẫn phải được thực hiện.
Từ cuối năm 2020, hoạt động của thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng, các bên liên quan cũng đề nghị các cơ quan chức năng siết chặt quản lý hoạt động đầu cơ và có biện pháp ngăn chặn tình trạng thổi giá. Đó là cách làm cho thị trường lành mạnh hơn.
Về cơ bản, đây là một thị trường rủi ro cao. Hơn nữa, giá bất động sản tăng cao, khác xa với mức thu nhập bình quân của người lao động. Vì vậy, việc quản lý, giám sát của các cơ quan chức năng để giá nhà phù hợp với thu nhập, với mức sống của người Việt Nam hiện nay cũng là một trong những điều quan trọng và cần thiết.
Do đó, chúng ta rất khó có thể kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng thêm nữa. Một số phân khúc hiện không bán được do giá neo quá cao. Vì vậy Nhà nước sẽ tiếp tục tìm cách quản lý thị trường tốt hơn, đưa giá nhà phù hợp hơn.
Điều này sẽ không làm thị trường ngột ngạt mà còn giúp thị trường không bị bong bóng, đổ vỡ, gây ra những hệ lụy cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung trong tương lai.
Theo bạn, tình trạng cắt lỗ sắp tới có diễn ra ồ ạt không?
Tình trạng này sẽ được. Đó là lẽ đương nhiên vì có một số nhà đầu tư đầu cơ, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn lao vào thị trường, thổi giá đất lên cao.
Nhà đầu tư nhiều, nhu cầu nhiều, trong khi bất động sản lại có hạn. Càng nhiều người đổ xô vào thì giá sẽ tăng cao, càng có nhiều người vào sau để vay tiền, nguy cơ ngậm trái đắng là rất lớn. Trong khi hàng tháng phải trả lãi vay ngân hàng, thanh khoản chậm do giá cao, giới đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn phải cắt lỗ để giảm áp lực lãi vay là một nước đi thông minh. Tuy nhiên, điều này có thể khiến thị trường sụt giảm.
Ông Thịnh cho rằng bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay khá giống với Trung Quốc. Hình minh họa
Trở lại câu chuyện siết tín dụng vào bất động sản, từ bài học Trung Quốc, ông có ý kiến gì?
Trung Quốc đã thực hiện thắt chặt đơn hàng trước ta, từ cuối năm 2020. Những đơn hàng này ban đầu sẽ khiến giá nhà tăng, do lượng hàng ra thị trường ít hơn.
Chủ đầu tư không đủ khả năng thanh toán cho doanh nghiệp xây dựng, dẫn đến không có dự án nào đưa ra thị trường khiến giá nhà tăng cao. Lúc này, việc bán hàng càng khó hơn. Vì vậy sau một thời gian tăng giá, giá bất động sản trên thị trường sẽ giảm xuống.
Thị trường của chúng tôi cũng hơi giống Trung Quốc. Sau thời gian điều chỉnh dòng vốn vào bất động sản, giá bất động sản cũng đang tăng theo đà tăng do nhà đầu tư tham gia thị trường quá nhiều. Tuy nhiên, sau một thời gian, khi nhận thấy giá nhà ở xa thu nhập của người mua, tính thanh khoản thấp, không bán được hàng thì sẽ phải hạ giá. Điều đó sẽ có tác động đến sự tăng trưởng của nền kinh tế.
Tháng 4 vừa qua, Chính phủ Trung Quốc đã nới lỏng cho vay, hạ lãi suất thế chấp và cho phép các địa phương mở rộng cho vay bất động sản tùy theo đặc điểm tình hình địa phương.
Ở Việt Nam, chúng ta không thực sự thắt chặt mà đang quản lý chặt chẽ hơn, tốt hơn nhưng cũng có những tác động nhất định đến thị trường, vốn ít đi, giá tiếp tục lên nhưng rồi lại giảm.
Từ bài học của Trung Quốc, chúng tôi mong rằng Chính phủ không quá siết chặt cho vay bất động sản cũng như các nguồn vốn khác đối với thị trường này mà chỉ cần điều chỉnh hoạt động vốn và bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Làm thế nào để đảm bảo hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp trên thị trường?
Bạn có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư hiện tại?
Trong giai đoạn hiện nay, thị trường chưa đến mức bong bóng, cũng không dễ dẫn đến tình trạng chững lại, thậm chí là đóng băng, mặc dù cũng có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không cao so với kỳ trước. kỳ trước.
Nhà đầu tư cần tùy theo khả năng tài chính và có kế hoạch điều chỉnh, cân đối bài toán đầu tư sao cho hiệu quả. Doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt mới có thể xúc tiến đầu tư để có sản phẩm, hàng hóa cung cấp ra thị trường. Đặc biệt, cần đẩy mạnh kinh doanh ở phân khúc căn hộ bình dân vì sản phẩm này đang rất hot, bán rất chạy, tiêu thụ khoảng 80-90%.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong bối cảnh du lịch mở cửa cũng ngày càng nhiều nên có thể đẩy mạnh đầu tư. Còn đối với bất động sản công nghiệp đang quá nóng thì nên cân nhắc.
Đặc biệt, phân khúc bất động sản cao cấp thời gian qua quá nhiều trong khi sức tiêu thụ ít, chỉ từ 30 – 50% do giá quá đắt so với thu nhập nên sẽ rất nguy hiểm khi đầu tư vào. .
Cảm ơn ngài!
